Die FED hat den Leitzins in Amerika ja in einem Schritt um 0,75 Punkte erhöht (Leitzins nun bei 3,25).
Wir gehen davon aus, dass spätestens Ende Dezember die EZB nachziehen wird uns zwar in einem Ausmaß von 0,25 – 0,50 Punkte.
Weitere Erhöhungen sind unserer Meinung nach auszuschließen.
Amerika war und ist ja immer ein gewisser Richtwert für Europa.
Dort hat man es mit den gestiegenen Zinsen geschafft, die Inflation zu stoppen bzw. sogar wieder etwas nach unten zu drücken.
Mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung wird sich dieser Trend auch nach
Europa bewegen. Die EZB wird die Leitzinsen nochmals erhöhen, um nach amerikanischem Vorbild die Inflation in den Griff zu bekommen.
Leider hat die EZB nach wir vor keine eigene Meinung und Idee zur Problembewältigung, darum wird immer alles – etwas abgeschwächt – von Amerika übernommen.
Aber wenigstens darauf kann man sich verlassen …
Nachdem die wirtschaftlichen Prognosen auch nicht gerade vor Zuversicht und Freude übergehen, muss man hier spätestens im nächsten Jahr damit beginnen die Kreditzinsen, aber auch die Energiepreise wieder nach unten zu bekommen, denn ansonsten fährt man die Wirtschaft und das private „Überleben“ komplett an die Wand.
Aber auch die internationalen Märkte sprechen für eine „Normalisierung“, denn die Gas- und Ölpreise haben sich in den letzten Wochen ordentlich nach unten bewegt.
Momentan bekommen wir fast täglich Mitteilungen von Banken betreffend Zinssatzänderungen.
Variabel hat sich der Zinssatz vom ehemaligen zum momentanen Bestbieter innerhalb von knapp 8 Monaten verachtfacht, und zwar von 0,25% auf 2%.
Mit den fixen Zinssätzen ist es nicht ganz so schlimm, aber eine Verdreifachung der Fixzinssätze ist auch nicht ohne …
Es ist anzunehmen, dass sich die Zinsen bis Mitte 2023 auf diesem Niveau bewegen werden und ab Mitte 2023 gehen wir von einem moderaten Rückgang der Zinsen aus. Grund dafür sind die oben erwähnten Inflationsentwicklungen und die wirtschaftlichen Prognosen.
Es gibt eine Änderung bei den langfristigen Finanzierungen und diese betrifft den verschobenen Rückzahlungstermin.
Wenn Sie z. B. heuer im Dezember einen Kredit aufnehmen und mit der Tilgung erst im Dezember 2023 beginnen möchten, wird dieses eine Jahr von der Kreditlaufzeit abgezogen.
So sollte es laut Verordnung sein, aber wie immer gibt es auch hier wieder einige Ausnahmen. Die Frage wird nur sein – wie lange werden diese Ausnahmen bestehen?
Sie haben z. B. 30 Jahre Laufzeit ausgemacht und davon 1 Jahr tilgungsfrei. Dann ist der Zeitraum für die Kreditrückführung auch „nur“ mehr 29 Jahre. In der monatlichen Belastung macht es keinen großen Unterschied, aber wissen sollte man es als Kunde schon …
Bis vor kurzem haben viele Banken Zwischenfinanzierungen nicht mehr angeboten, aber auch hier gab es – wie immer – Banken die Ausnahmen machten.
Grund waren verschiedene Interpretationen der neuen Verordnungen aber auch das Umgehen mit dem sogenannten „Sonderkontingent“, das jede Bank für „Sonderfälle“ machen kann/darf im Ausmaß von höchstens 20% des gesamten Kreditvolumens.
So wurde das Thema Zwischenfinanzierungen nun auf verschiedene Arten und Weisen angegangen, aber wichtiger für Kreditkunden ist – man arbeitet an generellen Lösungen, leider aber erst wieder ab nächstem Jahr.
Diese Zwischenfinanzierungen fallen nämlich in dieses „Sonderkontingent“, das bei fast allen Banken für heuer bereits ausgeschöpft wurde. (Ebenfalls in dieses „Sonderkontingent“ gehören auch Kreditwünsche, wo die erforderlichen 20% Eigenkapital nicht vorhanden sind, die Bank aber trotzdem finanzieren möchte).
Die Lösungen für Zwischenfinanzierungen/Bau-/Wohnkonten ab nächstem Jahr können wie folgt aussehen:
Die einen machen eine klassische Zwischenfinanzierung wie man es bisher gewohnt war, die anderen vergeben langfristige Kredite mit bis zu 3 Jahren tilgungsfrei anstatt einer Zwischenfinanzierung oder eines Bau-/Wohnkontos.
Andere Herangehensweise – gleiche Lösung, aber nur so lange, als dass diese Lösungen nicht mehr als 20% des gesamten Kreditvolumens der Bank ausmachen …
Der 3 Monats Euribor ist in den meisten Fällen der Richtwert für die Zinsgestaltung bei Kreditverträgen.
Der Passus lautet in der Regel: ….. beträgt die Verzinsung xx% p.a. (Marge) über dem Indikator (3-Monats-Euribor). Darum ist die Entwicklung des 3-M-Euribors sehr wichtig für die meisten Kreditnehmer.
Nachdem die FED die Zinsen erhöht hat, wurde auch die EZB aktiv und hat die Leitzinsen erhöht. Nun hat die FED wiederum erhöht und auch diesmal wird die EZB nachziehen (wahrscheinlich wieder 50 Basispunkte).
Stand 3.1.22 war der 3-M-Euribor bei -0,576%, Stand 27.9.22 steht er bei +0,722%.
Wenn wir von einem Aufschlag von 1,0 auf den 3-M-Euribor ausgehen, hätten Sie als Kunden im Jänner einen Zinssatz von rd. 0,42% variabel gehabt, Stand Ende September wäre der gleiche Kredit bei einem Zinssatz von 1,72%
Das bedeutet bei einem Kredit von 350.000 Euro mit LZ 30 Jahren wäre im Jänner die Kreditrate bei rund 1.036 Euro gewesen, Stand Ende September ist die Kreditrate bei cirka 1.250 Euro – eine Steigerung um satte 214 Euro pro Monat.
Wir rechnen damit, dass der 3-Monats-Euribor Ende des Jahres bei 2,0 bis 2,75 stehen wird.
Sollte der 3-Monats-Euribor tatsächlich in dem Ausmaß wie angenommen steigen, reden wir demnächst von variablen Zinsen von über 3%.
Was dies bei vielen Kreditnehmern an monatlichen Mehrkosten bedeutet, kann man sich anhand dieses Beispiels vorstellen.
Ein bisschen selber nachrechnen können Sie gerne auch auf unserer Homepage unter: https://treffpunkt-finanzieren.at/finanzierungsrechner/
Der 20 Jahres Zinsswap ist innerhalb eines Jahres von 0,543% auf 2,895% gestiegen. Auch hier sieht man, dass die Zinsen momentan nur eine Richtung kennen und die heißt – nach oben. Wir erwarten eine weitere Steigerung bis Jahresende. Wenn man vor wenigen Monaten noch mit 1,34% fix auf 30 Jahre finanzieren konnte, muss man momentan mit mindestens 2,99% rechnen, wird sich aber in den nächsten Tagen bereits nach oben ändern.
Die Baubranche hat momentan mit vielen Problemen zu kämpfen. Viele Bauträger/Baumeister oder Fertigteilhausfirmen beklagen mangelnde Nachfrage, hohe Stornoquoten und viele Baustellen können nicht fertiggestellt werden, weil es entweder personell nicht zu schaffen ist, Materialien nicht zu bekommen sind oder nur zu extrem gestiegenen Preisen.
Etliche Häuslbauer aber auch Bauträger stellen aus diesen Gründen Baustellen ein, weil die Kosten enorm gestiegen sind und viele Banken die Nachfinanzierungen der neuen Preise/Kosten auf Grund der neuen Vorschriften nicht mehr genehmigen können/dürfen.
Die neuen Kreditvergaberichtlinien gehen grob von 2 Werten aus: LTV und DSTI. Das heißt, die Besicherung (Immobilie) muss auf alle Fälle mehr wert sein als das gewünschte Kreditvolumen, um überhaupt weiter zu prüfen.
Die meisten Banken richten sich nach dem Kaufpreisverfahren. Das bedeutet, vom Kaufpreis werden maximal zwischen 70 und 90% (je nach Bank) als Kredit vergeben.
Somit muss der Kunden diese geforderten – mindestens 20% Eigenkapital -einbringen können. Geht man aber als Kunde zu einer Bank, welche nur 70% ansetzt muss man schon um einiges mehr an Eigenkapital mitbringen, nämlich 40%. (Kaufpreis + ca. 10% Kaufnebenkosten).
Hat man diese erste Hürde übersprungen (LTV) muss sich der nächste Wert (DSTI) auch noch ausgehen – nämlich die fiktive Kreditrate darf nicht mehr ausmachen als 40% des monatlichen Nettoeinkommens.
Bei der fiktiven Kreditrate unterscheiden sich die Banken ebenfalls, was maximale Laufzeit und fiktiven Zinssatz für die Berechnung dieser Rate betrifft.
Mit dieser fiktiven Kreditrate wird nun der DSTI berechnet – auch hier wieder unterschiedliche Ansätze seitens Banken:
Gehen sich – je nach Bank LTV und DSTI aus für die Kreditvergabe, kommt bankenintern noch ein weiterer Wert dazu, nämlich DTI.
Sollte man als Kunde noch eine Ratenzahlung (Handy/Computer/Leasing Auto …) zusätzlich haben, kommt auch noch die bankeninterne sogenannte Gesamtverschuldungsquote zum Ansatz und dann kann es passieren, dass eine Ratenzahlung für einen Computer die Gesamtverschuldungsquote über den erlaubten Wert hebt, und wegen ein paar Euros darf der Kredit dann nicht mehr genehmigt werden.
LTV (loan to value) -> zwischen 70 und 90 Prozent
DSTI (debt service to income) -> zwischen 30 und 60 Prozent
DTI (debt to income) -> zwischen 6 und 20 Prozent
Sollte man das alles positiv geschafft haben, muss sich dann auch noch die Haushaltsrechnung ausgehen. Auch hier wieder – große Unterschiede – bei der Bewertung der Kosten für Energie/Auto/Lebenshaltungskosten etc.
Im schlimmsten Fall hat man alle oben angeführten Richtlinien erfüllt, aber auf Grund der Pauschalen in der Haushaltsrechnung fällt man schlussendlich bei der Endprüfung (Ermittlung aller erforderlichen Werte) durch.
Donaulände 34/2/1
A-3430 Tulln
( Eingang in der Wassergasse 4)
