Die neuen Kreditvergaberichtlinien gehen grob von 2 Werten aus: LTV und DSTI. Das heißt, die Besicherung (Immobilie) muss auf alle Fälle mehr wert sein als das gewünschte Kreditvolumen, um überhaupt weiter zu prüfen.
Die meisten Banken richten sich nach dem Kaufpreisverfahren. Das bedeutet, vom Kaufpreis werden maximal zwischen 70 und 90% (je nach Bank) als Kredit vergeben.
Somit muss der Kunden diese geforderten – mindestens 20% Eigenkapital -einbringen können. Geht man aber als Kunde zu einer Bank, welche nur 70% ansetzt muss man schon um einiges mehr an Eigenkapital mitbringen, nämlich 40%. (Kaufpreis + ca. 10% Kaufnebenkosten).
Hat man diese erste Hürde übersprungen (LTV) muss sich der nächste Wert (DSTI) auch noch ausgehen – nämlich die fiktive Kreditrate darf nicht mehr ausmachen als 40% des monatlichen Nettoeinkommens.
Bei der fiktiven Kreditrate unterscheiden sich die Banken ebenfalls, was maximale Laufzeit und fiktiven Zinssatz für die Berechnung dieser Rate betrifft.
Mit dieser fiktiven Kreditrate wird nun der DSTI berechnet – auch hier wieder unterschiedliche Ansätze seitens Banken:
- monatliches Nettoeinkommen inkl. Urlaubs- und Weihnachtsgeld
- das normale Grundgehalt ohne Zulagen
- das normale Grundgehalt inklusive aller Zulagen
- einen Durchschnitt der letzten 3 Monate
- und noch ein paar andere Kleinigkeiten sind zu berücksichtigen
Gehen sich – je nach Bank LTV und DSTI aus für die Kreditvergabe, kommt bankenintern noch ein weiterer Wert dazu, nämlich DTI.
Sollte man als Kunde noch eine Ratenzahlung (Handy/Computer/Leasing Auto …) zusätzlich haben, kommt auch noch die bankeninterne sogenannte Gesamtverschuldungsquote zum Ansatz und dann kann es passieren, dass eine Ratenzahlung für einen Computer die Gesamtverschuldungsquote über den erlaubten Wert hebt, und wegen ein paar Euros darf der Kredit dann nicht mehr genehmigt werden.
LTV (loan to value) -> zwischen 70 und 90 Prozent
DSTI (debt service to income) -> zwischen 30 und 60 Prozent
DTI (debt to income) -> zwischen 6 und 20 Prozent
Sollte man das alles positiv geschafft haben, muss sich dann auch noch die Haushaltsrechnung ausgehen. Auch hier wieder – große Unterschiede – bei der Bewertung der Kosten für Energie/Auto/Lebenshaltungskosten etc.
Im schlimmsten Fall hat man alle oben angeführten Richtlinien erfüllt, aber auf Grund der Pauschalen in der Haushaltsrechnung fällt man schlussendlich bei der Endprüfung (Ermittlung aller erforderlichen Werte) durch.
