Entwicklung 3-Monats-Euribor

Entwicklung 3-Monats-Euribor

Der 3 Monats Euribor ist in den meisten Fällen der Richtwert für die Zinsgestaltung bei Kreditverträgen.

Der Passus lautet in der Regel: ….. beträgt die Verzinsung xx% p.a. (Marge) über dem Indikator (3-Monats-Euribor). Darum ist die Entwicklung des 3-M-Euribors sehr wichtig für die meisten Kreditnehmer.

Nachdem die FED die Zinsen erhöht hat, wurde auch die EZB aktiv und hat die Leitzinsen erhöht. Nun hat die FED wiederum erhöht und auch diesmal wird die EZB nachziehen (wahrscheinlich wieder 50 Basispunkte).

Auswirkungen des 3-Monats Euribors auf Zinsen und Raten

Auswirkungen des 3-Monats Euribors auf Zinsen und Raten

Stand 3.1.22 war der 3-M-Euribor bei -0,576%, Stand 27.9.22 steht er bei +0,722%.

Wenn wir von einem Aufschlag von 1,0 auf den 3-M-Euribor ausgehen, hätten Sie als Kunden im Jänner einen Zinssatz von rd. 0,42% variabel gehabt, Stand Ende September wäre der gleiche Kredit bei einem Zinssatz von 1,72%

Das bedeutet bei einem Kredit von 350.000 Euro mit LZ 30 Jahren wäre im Jänner die Kreditrate bei rund 1.036 Euro gewesen, Stand Ende September ist die Kreditrate bei cirka 1.250 Euro – eine Steigerung um satte 214 Euro pro Monat.

Wir rechnen damit, dass der 3-Monats-Euribor Ende des Jahres bei 2,0 bis 2,75 stehen wird.

Sollte der 3-Monats-Euribor tatsächlich in dem Ausmaß wie angenommen steigen, reden wir demnächst von variablen Zinsen von über 3%.

Was dies bei vielen Kreditnehmern an monatlichen Mehrkosten bedeutet, kann man sich anhand dieses Beispiels vorstellen.

Ein bisschen selber nachrechnen können Sie gerne auch auf unserer Homepage unter: https://treffpunkt-finanzieren.at/finanzierungsrechner/

Entwicklung Fixzinsen

Entwicklung Fixzinsen

Der 20 Jahres Zinsswap ist innerhalb eines Jahres von 0,543% auf 2,895% gestiegen. Auch hier sieht man, dass die Zinsen momentan nur eine Richtung kennen und die heißt – nach oben. Wir erwarten eine weitere Steigerung bis Jahresende. Wenn man vor wenigen Monaten noch mit 1,34% fix auf 30 Jahre finanzieren konnte, muss man momentan mit mindestens 2,99% rechnen, wird sich aber in den nächsten Tagen bereits nach oben ändern.

Auswirkungen der Zinspolitik und der Vergaberichtlinien auf Baubranche

Auswirkungen der Zinspolitik und der Vergaberichtlinien auf Baubranche

Die Baubranche hat momentan mit vielen Problemen zu kämpfen. Viele Bauträger/Baumeister oder Fertigteilhausfirmen beklagen mangelnde Nachfrage, hohe Stornoquoten und viele Baustellen können nicht fertiggestellt werden, weil es entweder personell nicht zu schaffen ist, Materialien nicht zu bekommen sind oder nur zu extrem gestiegenen Preisen.

Etliche Häuslbauer aber auch Bauträger stellen aus diesen Gründen Baustellen ein, weil die Kosten enorm gestiegen sind und viele Banken die Nachfinanzierungen der neuen Preise/Kosten auf Grund der neuen Vorschriften nicht mehr genehmigen können/dürfen.

Neue Vergaberichtlinien

Neue Vergaberichtlinien

Die neuen Kreditvergaberichtlinien gehen grob von 2 Werten aus: LTV und DSTI. Das heißt, die Besicherung (Immobilie) muss auf alle Fälle mehr wert sein als das gewünschte Kreditvolumen, um überhaupt weiter zu prüfen.

Die meisten Banken richten sich nach dem Kaufpreisverfahren. Das bedeutet, vom Kaufpreis werden maximal zwischen 70 und 90% (je nach Bank) als Kredit vergeben.

Somit muss der Kunden diese geforderten – mindestens 20% Eigenkapital -einbringen können. Geht man aber als Kunde zu einer Bank, welche nur 70% ansetzt muss man schon um einiges mehr an Eigenkapital mitbringen, nämlich 40%. (Kaufpreis + ca. 10% Kaufnebenkosten).

Hat man diese erste Hürde übersprungen (LTV) muss sich der nächste Wert (DSTI) auch noch ausgehen – nämlich die fiktive Kreditrate darf nicht mehr ausmachen als 40% des monatlichen Nettoeinkommens.

Bei der fiktiven Kreditrate unterscheiden sich die Banken ebenfalls, was maximale Laufzeit und fiktiven Zinssatz für die Berechnung dieser Rate betrifft.

Mit dieser fiktiven Kreditrate wird nun der DSTI berechnet – auch hier wieder unterschiedliche Ansätze seitens Banken:

  • monatliches Nettoeinkommen inkl. Urlaubs- und Weihnachtsgeld
  • das normale Grundgehalt ohne Zulagen
  • das normale Grundgehalt inklusive aller Zulagen
  • einen Durchschnitt der letzten 3 Monate
  • und noch ein paar andere Kleinigkeiten sind zu berücksichtigen

Gehen sich – je nach Bank LTV und DSTI aus für die Kreditvergabe, kommt bankenintern noch ein weiterer Wert dazu, nämlich DTI.

Sollte man als Kunde noch eine Ratenzahlung (Handy/Computer/Leasing Auto …) zusätzlich haben, kommt auch noch die bankeninterne sogenannte Gesamtverschuldungsquote zum Ansatz und dann kann es passieren, dass eine Ratenzahlung für einen Computer die Gesamtverschuldungsquote über den erlaubten Wert hebt, und wegen ein paar Euros darf der Kredit dann nicht mehr genehmigt werden.

LTV    (loan to value)                   ->  zwischen 70 und 90 Prozent

DSTI (debt service to income)    -> zwischen 30 und 60 Prozent

DTI    (debt to income)                 -> zwischen 6 und 20 Prozent

Sollte man das alles positiv geschafft haben, muss sich dann auch noch die Haushaltsrechnung ausgehen. Auch hier wieder – große Unterschiede – bei der Bewertung der Kosten für Energie/Auto/Lebenshaltungskosten etc.

Im schlimmsten Fall hat man alle oben angeführten Richtlinien erfüllt, aber auf Grund der Pauschalen in der Haushaltsrechnung fällt man schlussendlich bei der Endprüfung (Ermittlung aller erforderlichen Werte) durch.

Genaue Einhaltung der neuen Richtlinien

Genaue Einhaltung der neuen Richtlinien

Knapp über 2 Jahre haben die Bankenvertreter mit der FMA und den politischen Vertretern wegen den neuen Vergaberichtlinien verhandelt und waren bis zum Schluss mit diesen nicht einverstanden.

Leider hat sich die Politik in Zusammenarbeit mit der FMA (Finanzmarktaufsicht) gegen den Wunsch der Banken durchgesetzt.

Die Kreditinstitute sind angewiesen, diese Richtlinien genauestens umzusetzen, da mit strengen Kontrollen und Strafen gedroht wird.

Dies hat zur Folge, dass es immer wichtiger wird, den Markt genau zu kennen, die Unterlagen je nach Anforderungsprofil der Bank aufzubereiten und zielgenau (mit den entscheidungsrelevanten Unterlagen der ausgewählten Bank) einzureichen.

Die Zeiten, in denen von vielen Mitbewerbern und auch Kunden Finanzierungsanfragen wahllos an Banken geschickt wurden unter dem Motto – eine wird’s schon machen – sind vorbei.

Die durchschnittliche Abschlussquote (Verhältnis Einreichungen/Kreditabschluss)  liegt lt. Auskunft unserer Partnerbanken bei 20%.

Auf Grund unserer Spezialisierung und der Erfahrung von über 30 Jahren als Finanzierungsspezialisten, haben wir schon seit vielen Jahren eine nachweisbare Quote von über 95%.

Zwischenfinanzierungen / Ersatzsicherheiten

Zwischenfinanzierungen / Ersatzsicherheiten

War es früher ohne Probleme möglich, das Eigenkapital durch Ersatzsicherheiten einzubringen (lastenfreie Immobilien/Verpfändung Rückkaufwerte Lebensversicherung/ Verpfändung Wertpapierdepot etc.), ist dies bei vielen Banken nicht mehr möglich.

Ebenso das Thema Zwischenfinanzierung. Hat man z. B. eine Wohnung, die verkauft werden soll, um sich ein Haus zu kaufen, war es bis dato kein Problem, den zukünftigen Verkaufserlös vorzufinanzieren (Zwischenfinanzierung).

Auch bei diesem Thema gibt es große Unterschiede der Herangehensweise unserer Banken. Von – geht gar nicht mehr bis zu – kein Problem ist alles möglich.

Genau zu wissen, welche Bank nun wie vorgeht, ist wichtiger als je zuvor. Ablehnungen werden schneller eingetragen als so manchem lieb ist und der Finanzierungswunsch kann an dieser Eintragung (KSV) schlussendlich scheitern.

Rückgang Krediteinreichungen

Rückgang Krediteinreichungen

Die neuen Vergaberichtlinien bewirken genau das, was die Politik und die FMA wollten.

Ziel war, die Kreditvergaben zu erschweren, um dadurch die Immobilienkäufe einzudämmen. Dies wiederum soll dazu führen, dass die Immobilienpreise sinken.

Von unseren Partnerbanken haben wir die Rückmeldungen, dass die Kreditanfragen – je nach Institut – zwischen 40 und 60% zurückgegangen sind, somit Ziel erreicht.

Jetzt ist abzuwarten, ob sich das auch tatsächlich auf die Immobilienpreise auswirken wird. Die Änderungen auf die Mietpreise kann sich dann jeder selber

vorstellen, wenn plötzlich die Mehrheit der Kunden die gewünschten Finanzierungen nicht mehr bekommt und auf das „Mieten“ angewiesen ist.

Photovoltaik-/Solaranlagen Leasing bis zu 25 Jahren möglich

Photovoltaik- Solaranlagen Leasing bis zu 25 Jahren möglich

Bei vielen Kunden steht – auf Grund der Energiepreise – eine Photovoltaikanlage ganz oben auf der Wunschliste. Wenn aber die Bank (neue Richtlinien) den Kredit dafür nicht vergibt, besteht noch die Möglichkeit, über eine Leasingvariante (Laufzeiten bis zu 25 Jahren) die Anlage doch noch zu realisieren.

Zinsen – weiterhin viele Änderungen

Zinsen – weiterhin viele Änderungen

In den letzten Wochen haben sich die Fixzinsen großteils mehr als verdoppelt.

Unsere Prognose ist noch immer, dass sich die Fixzinsen bis Ende des Jahres noch leicht nach oben bewegen werden, um sich Anfang 2023 dann wieder leicht nach unten zu bewegen. Die gewohnten niedrigen Fixzinssätze der letzten Jahre werden wir aber nicht mehr bekommen.

Im variablen Bereich hat die EZB eine Zinserhöhung angekündigt, die Prognosen in diesem Bereich gehen von zukünftigen variablen Zinssätzen mit Ende 2023 von 0,5% – 3% aus.

Auf alle Fälle werden die Aufschläge für Neufinanzierungen nach oben gehen und die variablen Finanzierungen  – unabhängig von Euribor- oder Zinserhöhungen durch die EZB – automatisch teurer.