Neue Vergaberichtlinien

Neue Vergaberichtlinien

Die neuen Kreditvergaberichtlinien gehen grob von 2 Werten aus: LTV und DSTI. Das heißt, die Besicherung (Immobilie) muss auf alle Fälle mehr wert sein als das gewünschte Kreditvolumen, um überhaupt weiter zu prüfen.

Die meisten Banken richten sich nach dem Kaufpreisverfahren. Das bedeutet, vom Kaufpreis werden maximal zwischen 70 und 90% (je nach Bank) als Kredit vergeben.

Somit muss der Kunden diese geforderten – mindestens 20% Eigenkapital -einbringen können. Geht man aber als Kunde zu einer Bank, welche nur 70% ansetzt muss man schon um einiges mehr an Eigenkapital mitbringen, nämlich 40%. (Kaufpreis + ca. 10% Kaufnebenkosten).

Hat man diese erste Hürde übersprungen (LTV) muss sich der nächste Wert (DSTI) auch noch ausgehen – nämlich die fiktive Kreditrate darf nicht mehr ausmachen als 40% des monatlichen Nettoeinkommens.

Bei der fiktiven Kreditrate unterscheiden sich die Banken ebenfalls, was maximale Laufzeit und fiktiven Zinssatz für die Berechnung dieser Rate betrifft.

Mit dieser fiktiven Kreditrate wird nun der DSTI berechnet – auch hier wieder unterschiedliche Ansätze seitens Banken:

  • monatliches Nettoeinkommen inkl. Urlaubs- und Weihnachtsgeld
  • das normale Grundgehalt ohne Zulagen
  • das normale Grundgehalt inklusive aller Zulagen
  • einen Durchschnitt der letzten 3 Monate
  • und noch ein paar andere Kleinigkeiten sind zu berücksichtigen

Gehen sich – je nach Bank LTV und DSTI aus für die Kreditvergabe, kommt bankenintern noch ein weiterer Wert dazu, nämlich DTI.

Sollte man als Kunde noch eine Ratenzahlung (Handy/Computer/Leasing Auto …) zusätzlich haben, kommt auch noch die bankeninterne sogenannte Gesamtverschuldungsquote zum Ansatz und dann kann es passieren, dass eine Ratenzahlung für einen Computer die Gesamtverschuldungsquote über den erlaubten Wert hebt, und wegen ein paar Euros darf der Kredit dann nicht mehr genehmigt werden.

LTV    (loan to value)                   ->  zwischen 70 und 90 Prozent

DSTI (debt service to income)    -> zwischen 30 und 60 Prozent

DTI    (debt to income)                 -> zwischen 6 und 20 Prozent

Sollte man das alles positiv geschafft haben, muss sich dann auch noch die Haushaltsrechnung ausgehen. Auch hier wieder – große Unterschiede – bei der Bewertung der Kosten für Energie/Auto/Lebenshaltungskosten etc.

Im schlimmsten Fall hat man alle oben angeführten Richtlinien erfüllt, aber auf Grund der Pauschalen in der Haushaltsrechnung fällt man schlussendlich bei der Endprüfung (Ermittlung aller erforderlichen Werte) durch.

Genaue Einhaltung der neuen Richtlinien

Genaue Einhaltung der neuen Richtlinien

Knapp über 2 Jahre haben die Bankenvertreter mit der FMA und den politischen Vertretern wegen den neuen Vergaberichtlinien verhandelt und waren bis zum Schluss mit diesen nicht einverstanden.

Leider hat sich die Politik in Zusammenarbeit mit der FMA (Finanzmarktaufsicht) gegen den Wunsch der Banken durchgesetzt.

Die Kreditinstitute sind angewiesen, diese Richtlinien genauestens umzusetzen, da mit strengen Kontrollen und Strafen gedroht wird.

Dies hat zur Folge, dass es immer wichtiger wird, den Markt genau zu kennen, die Unterlagen je nach Anforderungsprofil der Bank aufzubereiten und zielgenau (mit den entscheidungsrelevanten Unterlagen der ausgewählten Bank) einzureichen.

Die Zeiten, in denen von vielen Mitbewerbern und auch Kunden Finanzierungsanfragen wahllos an Banken geschickt wurden unter dem Motto – eine wird’s schon machen – sind vorbei.

Die durchschnittliche Abschlussquote (Verhältnis Einreichungen/Kreditabschluss)  liegt lt. Auskunft unserer Partnerbanken bei 20%.

Auf Grund unserer Spezialisierung und der Erfahrung von über 30 Jahren als Finanzierungsspezialisten, haben wir schon seit vielen Jahren eine nachweisbare Quote von über 95%.

Zwischenfinanzierungen / Ersatzsicherheiten

Zwischenfinanzierungen / Ersatzsicherheiten

War es früher ohne Probleme möglich, das Eigenkapital durch Ersatzsicherheiten einzubringen (lastenfreie Immobilien/Verpfändung Rückkaufwerte Lebensversicherung/ Verpfändung Wertpapierdepot etc.), ist dies bei vielen Banken nicht mehr möglich.

Ebenso das Thema Zwischenfinanzierung. Hat man z. B. eine Wohnung, die verkauft werden soll, um sich ein Haus zu kaufen, war es bis dato kein Problem, den zukünftigen Verkaufserlös vorzufinanzieren (Zwischenfinanzierung).

Auch bei diesem Thema gibt es große Unterschiede der Herangehensweise unserer Banken. Von – geht gar nicht mehr bis zu – kein Problem ist alles möglich.

Genau zu wissen, welche Bank nun wie vorgeht, ist wichtiger als je zuvor. Ablehnungen werden schneller eingetragen als so manchem lieb ist und der Finanzierungswunsch kann an dieser Eintragung (KSV) schlussendlich scheitern.

Rückgang Krediteinreichungen

Rückgang Krediteinreichungen

Die neuen Vergaberichtlinien bewirken genau das, was die Politik und die FMA wollten.

Ziel war, die Kreditvergaben zu erschweren, um dadurch die Immobilienkäufe einzudämmen. Dies wiederum soll dazu führen, dass die Immobilienpreise sinken.

Von unseren Partnerbanken haben wir die Rückmeldungen, dass die Kreditanfragen – je nach Institut – zwischen 40 und 60% zurückgegangen sind, somit Ziel erreicht.

Jetzt ist abzuwarten, ob sich das auch tatsächlich auf die Immobilienpreise auswirken wird. Die Änderungen auf die Mietpreise kann sich dann jeder selber

vorstellen, wenn plötzlich die Mehrheit der Kunden die gewünschten Finanzierungen nicht mehr bekommt und auf das „Mieten“ angewiesen ist.

Photovoltaik-/Solaranlagen Leasing bis zu 25 Jahren möglich

Photovoltaik- Solaranlagen Leasing bis zu 25 Jahren möglich

Bei vielen Kunden steht – auf Grund der Energiepreise – eine Photovoltaikanlage ganz oben auf der Wunschliste. Wenn aber die Bank (neue Richtlinien) den Kredit dafür nicht vergibt, besteht noch die Möglichkeit, über eine Leasingvariante (Laufzeiten bis zu 25 Jahren) die Anlage doch noch zu realisieren.